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发布时间：2025-11-19
在国有土地上房屋征收，或者集体筑造用地上房屋征收过程中，若遇到征收非住宅房屋的时候，可能涉及到停产停业损失的价值评估。非住宅房屋征收所造成的停产停业损失的评估与补偿，既包括直接损失评估，也包括间接损失评估，既涉及对被征收人的补偿，也涉及对生产经营者的补偿。本文对涉及房屋征收中的停产停业损失价值评估进行探讨和分析。
一、法律、法规的相关规定
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1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号 2011年1月21日发），第十七条：作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
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（1）被征收房屋价值的补偿；
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（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
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（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
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市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
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第二十三条：对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
2、《国有土地上房屋征收评估办法》（中华人民共和国住房和城乡筑造部2011年6月3日公布），第十四条：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器装置、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托开发报价评估机构通过评估确定。
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以上法律条文均明确了，因征收房屋造成停产停业损失的，应予以补偿。因各个地方存在一定差异，具体办法由各地实施部门进行制定。由征收当事人协商确定；若协商不成的，可以委托开发报价评估机构通过评估确定。
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二、北、上、深关于房屋征收中停产停业损失的规定
1、《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》
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第四条：被征收房屋为非住宅房屋的，由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额；协商不成的，由开发报价评估机构评估确定。
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第五条：非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为：
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停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
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（1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的范畴月租金，由开发报价评估机构评估确定。
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（2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
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（3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和范畴预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。
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（4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助制度按征收决定发布前上个月的北京市***低工资制度计算。
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（5）员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
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第六条：被征收人不能在规定期限内赠与反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
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第七条：停产停业补偿期限由开发报价评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋，停产停业期限超过本办法附表所规定制度的，停产停业补偿期限可以适当延长，但***长不超过12个月。
第八条：用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体制度由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的，可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。
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第九条：生产经营者承租房屋的，依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费；没有约定的，由被征收人参照本办法规定的制度对生产经营者给予适当补偿。
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2、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》
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第三十五条：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿制度，按照被征收房屋范畴评估价的10%确定。
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被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的范畴评估价10%的，应当向房屋征收部门赠与房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。
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房屋征收部门应当委托开发报价评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，可以按照该细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
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3、《深圳市房屋征收补偿规则》
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（1）能赠与与征收决定发布日期间隔3个月以上时间有登记、备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按范畴租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。
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（2）征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列制度给予一次性停产、停业补偿费：
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能依据完税证明赠与利润制度的，给予6个月税后利润补偿；不能赠与利润制度的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋范畴租金，给予6个月的补偿。
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（3）征收加油站、码头、矿山、采石场等特许经营课题的房屋及构筑物、其他附着物等引起停产、停业的，停产停业补偿费以经营期内税后平均利润或者行业平均税后利润为制度，许可证剩余期限超过36个月的按36个月计算，不足36个月的按实际月数计算。
三、企业停产停业损失分析
综观上述北、上、深的房屋征收补偿规则可以看到，停产停业损失可以包含：利润损失、工人工资补偿；可以包含非住宅、住宅等其他用途房屋。
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1、对于厂企经营者来说，生产经营的目的首先是获得利润，因房屋征收导致的首先是企业无法继续生产，以及由重新投产到恢复到原有幅度水平，都会影响利润的获取。
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2、因房屋征收导致企业停产停业，直接影响企业员工的收入、福利保障和未来的就业。
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除了以上利润损失、工人安置费用，还有很容易遗漏的第三点：
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3、因房屋征收，承租人从原址搬出的过程中，不仅停产停业无经营收入了，还得按照合同约定支付房屋租金，有些地方就会考虑临时租金补偿。和住宅房屋的过渡房临时租金一样的道理。
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4、其他相关直接损失：合同违约损失、物流成本增加、恢复正常生产经营的费用（证照变更、重新开业的手续费用部分行业的厂房需要办理生态评价、产品的重新认证等手续费用等）。
四、停产停业损失估价
1、利润损失补偿
现在主流的一种利润损失补偿是指税后利润即净利润。
净利润一般根据被征收企业前三年提交税务部门用于纳税的财会报表中的损益表，计算该企业前三年的年平均净利润，将年平均净利润除以12求得月平均净利润。对新建不满3年或停产前三年内因装置更新等原因使得企业效益有一定变化的，或该类企业的效益有季节性周期特征的，可以根据其利润变化规律，客观确定停产停业月净利润值。
被征收企业应赠与前三年的企业损益表（或利润表）、所得税等纳税凭证资料。
其次，企业在生产场地从事的生产经营活动是其主营业务，而其他业务收入、投资收益（如对外投资、股票和开发投资等）和营业外收支净额等无需补偿。
对于无法赠与财会报表的分支企业、或某企业的下属分组织，应由母组织根据其财会报表分离出属于被征收企业的客观利润。
经过多年的征拆经验，有些地方逐渐放开，利润损失可以考虑：①按照被征收房屋范畴评估价的一定比例确定。②按范畴租金给予多个月的一次性租赁经营损失补偿。而不局限于企业赠与的纳税资料。
2、工人工资补偿
工人工资补偿=安置工人数量×补偿制度×补偿期限
（1）安置工人数量
一般做法会根据企业缴纳社会保险人数来确定停产停业损失补偿的职工人数。企业职工人数也不是一个固定数值，可根据估价时点上年度企业缴纳社会保险的月平均人数确定。
有些地方由于产业成长需要，拥有大量劳动力，出于各种原因，购买社保资料不完整，可由该单位在签定征拆补偿协议时在社保部门登记的人数确定或经征地实施部门核定的企业员工工资支付人数确定。
（2）补偿制度
职工工资性补贴的取值基数有当地上年度平均工资、上年度***低工资、上年度企业实发工资、企业申报社会保险的上年度职工工资等。
（3）补偿期限
各地根据课题不同，补偿期限有6个月、12个月、24个月、36个月不等。
3、其他相关损失，根据课题实际情况具体考虑。
五、总结
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在实际房屋征收评估工作中，停产停业损失的价值评估，应遵守当地相关法律、法规，结合课题的征收补偿规划，积极搜集相关材料。对赠与的资料估价专长以外的专长问题，应实地了解或向相关专长领域的专家调研，若仍难以做出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专长机构或专家先行鉴定或审计等，再以专长机构或专家出具的专长意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。
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随着我国城市化进程不断推进，房屋征收工作越来越多，其中非住宅房屋征收也越来越多。非住宅房屋拆迁补偿评估手段已基本成型，评估理论与方法也日渐成熟，我们作为估价人，守好我们的工作岗位，尽量减少工作中的矛盾激发，推进课题顺利开展。
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